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The TOWNHOUSES in Montreal

Monday, October 16th, 2017 at 1:43pm Engel & Völkers Montréal

La courbe d’urbanisation mondiale est universelle quand elle n’est pas limité par des règlementation d’urbanisme (hauteur, % d’implantation, etc.). Les différentes villes sont simplement à différentes étapes de leur évolution. Londres, Paris, New York sont des villes à maturité qui se doivent de se densifier pour demeurer abordables donc la seule option restante dans le neuf est d’aller vers le haut en copropriété. La courbe commence par la maison de plein pied sur un grand terrain, passe ensuite à l’unifamilial à étage sur un plus petit terrain, le semi-détaché, puis la maison de ville en rangée, vient ensuite le condo en faible densité puis le « high rise »…

Donc la maison de ville est la transition entre la maison et le condo. C’est comme un hybride, un compromis intéressant avec les avantages de l’un maison (espace, séparation des aires de vie, valeur terrain, accès à une cour, intimité) et l’autre condo (coût d’achat faible, services, aires communes, partage des frais, lock and go) et pas réellement les inconvénients de la maison (coûts d’achat important, frais, entretien) et le condo (moins grand, ne pas posséder son terrain, moins de zones d'intimité). Le coeur de Montréal vit cette réalité, les maisons de ville neuves aujourd'hui au coeur de Montréal sont la majorité du temps imposées par les départements d’urbanisme afin d’aider à aménager des projets en gardant des percées d’ensoleillement, pour contrer les effets d’impression de confinement entre les tours, cela sert de marge de recul visuelle si on veut. Souvent ces portions des projets sont à perte pour les promoteurs.

Plusieurs secteurs comme Outremont, Westmount, etc. ont de belles rangées de maisons de ville qui aidaient à l’époque l’accessibilité à des secteurs prisés. Elles sont très en demande en revente vu le prix d’achat versus unifamilial. Des terrains de qualité au coeur de Montréal pour des maisons unifamiliales c’est à peu près inexistant outre les rénovations majeures de maisons existantes, les maisons de ville, il y en a encore quelques unes dans le neuf mais de plus en plus dans les 2 premiers étages de projets en copropriété donc oui de plus en plus rare. Les maisons de villes sont l’idéal pour les jeunes couples professionnels sans enfant ou les divorcés avec des enfants qui fréquentent les bonnes écoles des secteurs prisés. On voit que les familles avec de jeunes enfants aiment encore l’appel de la banlieue pour l’illusion d’en avoir plus pour le prix, mais l’effervescence de la ville les rattrapes, la perte de temps en transport, des maisons trop grandes vs. les besoins réels. De plus en plus de familles prennent conscience qu’il est possible d’élever des enfants en ville donc les maisons de ville deviennent une belle option. Ou, des gens dont la résidence secondaire est grande et majestueuse (100% nature) et qui souhaitent être 100% dans un cadre urbain durant la semaine pour le boulot.

C’est les baby-boomeurs qui aiment moins pour la retraite surtout avec les escaliers, ils préfèrent les pleins pieds en bungalow qu’ils habitent depuis plusieurs années ou s’ils vont bouger c’est d'avantage la copropriété dans le secteur où ils habitaient. Mais encore une fois la nouvelle réalité des ménages seuls chambarde grandement la donne. Bref la maison de ville est là pour rester mais elle sera disponible bientôt uniquement en revente car Montréal est une île et la seule possibilité pour maintenir l’accessibilité sera uniquement via le condo. À New York un « townhouse » a remplacé, depuis longtemps, l’unifamilial (inexistant) au sommet de la pyramide des valeurs immobilières… Montréal n’y échappera pas, car les maisons isolées d’Outremont, de Westmount, de la Ville Mont-Royal atteindront des sommets inégalés de valeur… simple loi de la demande vs. disponibilité...

The TOWNHOUSES in Montreal

The global urbanization curve is universal when it is not limited by urban planning regulations (height, implementation, etc.). The different cities are simply at different stages of their evolution. London, Paris, New York are mature cities that must accept become more concentrated to remain affordable so the only remaining option to get a new property will be to up for the condominium. The curve begins with the full-size house on a large lot, then go along to the single-family house on a smaller lot, the semi-detached, then the townhouse, followed by the condo in low density and finally the "High rise".

The townhouse therefore is the transition between the house and the condo. It is like a hybrid, an interesting compromise with the advantages of a house (space, separation of living areas, land value, access to a yard, privacy) and a condo (low purchase cost, common areas, cost sharing, lock and go) without the drawbacks of a house (large purchase costs, costs, maintenance) and a condo (smaller living space, not owning the land, less privacy). The heart of Montreal is living this reality, the new townhouses today in the heart of Montreal are mostly imposed by the departments of urban planning in order to help plan projects while allowing sunshine to enter, to counter the feeling of confinement between the towers, this serves as a visual setback so to speak. These portions of projects are at a loss for promoters.

Several sectors such as Outremont, Westmount, etc. have beautiful rows of townhouses that help access to popular areas. They are in high demand in resale given the purchase price versus the cost of a single-family dwelling. Quality land in the heart of Montreal for single-family homes is almost non-existent apart from the entirely renovated existing houses. New townhouses still exist within the first 2 floors of a condominium project but becoming more and more rare. Townhouses are ideal for young professional couples without children or divorcés with children who attend the good schools in high-quality areas. We see that families with young children still love the suburbs in terms of getting more for their buck, but the vibrancy of the city catches up to them, long commutes, big houses vs. actual needs. More and more families are becoming aware that it is possible to raise children in town so the townhouses become a nice option. On the other hand, people whose second homes are large and majestic (Cottages up north) and who wish to be 100% in an urban setting during the week for the job, can opt for a townhouse as well.

The baby boomers are the ones that appreciate this option less because of the stairs and such, they prefer opting for a single storey bungalow in which they will live for several years or if they are going to move they will opt for a condominium in the area where they lived. But again the new reality of single households in itself changes everything. In short, the townhouse is here to stay but it will be available soon only in resale because Montreal is an island and the only possibility to maintain accessibility to the heart of the city will be only via the condo. In New York, a "townhouse" has long since replaced the single-family dwellings (nonexistent) and remains at the top of real estate. Montreal will not be able to get away either because the detached houses of Outremont, Westmount, -Royal will reach unmatched peaks of value ... simple law of supply vs. demand…

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